繼“允許工業(yè)用地進行分割銷售”的開先河之舉后，廣東對工改又出大招，不過，這次卻對工改劃出了嚴格的紅線區(qū)間。據(jù)悉，企業(yè)希望通過工改之名，行房地產售賣之實的渠道被斬斷。從嚴控建筑設計規(guī)定、加大產權分割面積、提高產業(yè)準入與分割轉讓門檻、產業(yè)監(jiān)管回收土地要求等五方面嚴管工改工。

《管理辦法》指出，M1和M0不得建成“類住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設施建筑平面不得采用住宅套型式設計。單棟（座）建筑同一樓層內，單套辦公用房建筑面積之和不得超過該層辦公建筑面積的50%；M1單套套內建筑面積不得小于1000平方米，M0單套套內建筑面積不得少于500平方米。

此外，區(qū)塊線內工業(yè)用地轉型為研發(fā)總部類用地的，自用比例不得少于60%。工業(yè)用地轉型為公共服務設施用途的，房屋不得分割轉讓。

《管理辦法》還強調，嚴格保護區(qū)塊線內的工業(yè)用地和以工業(yè)為主導方向的發(fā)展備用地，除因公共服務設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場、人才用房和保障性住房等公共利益需要外，原則上不得作為其他非工業(yè)用途。

此次工改工的新政，政策轉變快、力度大，對工改市場影非常大，臣通顧問認為，核心宗旨是讓工改工回歸產業(yè)本質。

一、細節(jié)方面，無論是從分隔面積、建筑面積上都提出了更高的要求，以及土地出讓自持面積有所提高，對類住宅也做出了明確限制，力度很大。

二、這次政策導向的轉變，是回歸到工改工的本意——先做產業(yè)再做空間，來推動經(jīng)濟發(fā)展。未來工改工項目要由產業(yè)來主導，根據(jù)產業(yè)來塑造產業(yè)所需要的空間。這將意味著開發(fā)商以前的玩法玩不了，從市場化的角度來講，開發(fā)商主要是建造空間，以銷售型為主的物業(yè)銷售，短周期、快周期獲取收益，在這個政策之下，未來開發(fā)商也必須要運營產業(yè)，不然很難操作。

三、新興中間服務業(yè)態(tài)的崛起。產業(yè)必須要有空間，開發(fā)商沒有產業(yè)背景項目就做不了，產業(yè)的人若不懂建筑做起來也非常困難，尤其是工改工的城市更新項目，對地塊分復雜的分配和分隔要求非常高。因此產業(yè)運營者和開發(fā)商建造者要緊密結合，缺一不可。

這樣會衍生出來“泛開發(fā)商”的概念，帶來開發(fā)商角色的轉變。產業(yè)要落到存量土地上去，會出現(xiàn)大量新興的形態(tài)，將來會有很多新的中間環(huán)節(jié)角色出現(xiàn)。中間環(huán)節(jié)會萌發(fā)出許多服務業(yè)態(tài)，來鏈接產業(yè)和開發(fā)商。

未來，工改工項目的社會分工越來越細，空間建造技術會越來越成熟，對層高、開間面積、設計的要求越來越精準；對人員要求會越來越綜合。

文件重點如下：

1.M1和M0不得建成“類住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設施建筑平面不得采用住宅套型式設計。單棟（座）建筑同一樓層內，單套辦公用房建筑面積之和不得超過該層辦公建筑面積的 50%；M1單套套內建筑面積不得小于1000平方米，M0 單套套內建筑面積不得少于500平方米。

2.區(qū)塊線內工業(yè)用地轉型為研發(fā)總部類用地的，自用比例不得少于60%。工業(yè)用地轉型為公共服務設施用途的，房屋不得分割轉讓。

3.一級線內工業(yè)用地的轉讓或地上工業(yè)樓宇分割轉讓，受讓方應當是深圳規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)或從事制造業(yè)生產3年以上并合法納稅的企業(yè)，且受讓方不得改變建筑物的用途。其中M1或M0的廠房分割轉讓面積不低于1000平方米，M0的研發(fā)用房分割轉讓面積不低于500平方米。

4.全市區(qū)塊線總規(guī)模在中長期內保持不低于270平方公里，工業(yè)用地和以工業(yè)為主導方向的發(fā)展備用地的面積不得低于區(qū)塊線總用地面積的60%。

5.嚴格保護區(qū)塊線內的工業(yè)用地和以工業(yè)為主導方向的發(fā)展備用地，除因公共服務設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場、人才用房和保障性住房等公共利益需要外，原則上不得作為其他非工業(yè)用途。

6.在公共配套條件支撐的情況下，位于已建成或近期規(guī)劃建設的軌道站點500米范圍內且周圍居住用房不足的工業(yè)用地，因建設配套人才住房和保障性住房需要，可以調整工業(yè)用地用途，但調整的工業(yè)用地面積總量應控制在10%以內。

7.嚴格控制區(qū)塊線內M1改為M0，原特區(qū)外各區(qū)（新區(qū)）區(qū)塊線內M1改M0的工業(yè)用地面積總量控制在20%以內，南山區(qū)區(qū)塊線內M1改M0的工業(yè)用地面積總量控制在50%以內。

8.以出讓方式供應的一般產業(yè)項目用地，其建設用地使用權及建筑物依法可以轉讓，但轉讓時應當整體轉讓。以出讓方式供應的項目用地，其建設用地使用權及建筑物依法可以抵押。以租賃方式供應的項目用地，其建設用地使用權不得轉讓、轉租或抵押。

9.工業(yè)用地工改工（M1改M1）的，原建項目已竣工投產，并達到相關監(jiān)管要求，重建項目符合片區(qū)產業(yè)規(guī)劃，允許申請拆除重建，不受舊工業(yè)區(qū)申請拆除重建城市更新有關建筑物建成時間原則上應不少于15年的年限限制。

10.鼓勵單一生產功能的工業(yè)園區(qū)按照產城融合的思路，并在符合城市規(guī)劃的前提下，適當安排建設用地用于商品零售、住宿餐飲、商務金融、人才住房等建設，推動相關區(qū)域從單一生產功能向城市綜合功能轉型。

11.緊鄰一級線工業(yè)用地的其他用地，除規(guī)劃建設與工業(yè)園區(qū)配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新規(guī)劃建設居民住宅區(qū)。

12.工業(yè)園區(qū)及建筑物名稱應冠“產業(yè)、科技、研發(fā)、創(chuàng)意設計”等表明建筑物用途的字樣，不得使用“類住宅化”和“類商業(yè)化”名稱。

13.加強市區(qū)重點產業(yè)項目遴選的組織工作，確保重點產業(yè)和重點企業(yè)項目落地。重點產業(yè)項目用地出讓底價按照評估價的70%確定，其中戰(zhàn)略性新興產業(yè)、未來產業(yè)和高端制造業(yè)出讓底價同時適用產業(yè)發(fā)展導向修正系數(shù)。

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