只靠最初啟動(dòng)資金5000萬元，截止2017年10月已經(jīng)園區(qū)開發(fā)、招商、銷售完畢50萬㎡，完成銷售貨值近20億元，招商入駐企業(yè)200余家。這是我司操盤某園區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)典案例。

小資金撬動(dòng)園區(qū)大盤，是我司的操盤原則。操作的其它園區(qū)也是如此，駐馬店某產(chǎn)業(yè)園，也是以2000萬元啟動(dòng)資金撬動(dòng)40萬㎡的企業(yè)獨(dú)棟和研發(fā)樓宇園區(qū)的經(jīng)典案例。園區(qū)操盤的秘訣究竟是什么？

成功并非偶然，事實(shí)上，我認(rèn)為之所以操盤園區(qū)的成功率達(dá)到90%以上，并且一向喜歡以小資金撬動(dòng)園區(qū)大盤，關(guān)鍵在于牢牢把控著以下幾點(diǎn)：

政策博弈門道多

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是政治地產(chǎn)，政府是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的第一客戶。所以，與政府打交道，對(duì)他們?cè)V求的變通與處置，并能夠在堅(jiān)持自我和迎合政府之間取得平衡，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)生存與發(fā)展的必修科目。通常在拿地談判階段，我們會(huì)幫園區(qū)在和政府博弈的過程中，將政策博弈的33個(gè)要點(diǎn)全部一一吃透談妥，尤其是其中的預(yù)售許可證更是重中之重，因?yàn)檫@是園區(qū)能否提前招商，打通現(xiàn)金流的關(guān)鍵所在。

寸房未建，招商已畢!

這是我多年操盤園區(qū)的獨(dú)門絕殺技——圖紙爆盤招商，是以小資金撬動(dòng)園區(qū)大盤的關(guān)鍵之筆！我所帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)這些年服務(wù)運(yùn)營的項(xiàng)目，全部都是先招商后建房，圖紙出來就招商基本完成，既規(guī)避了運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升了現(xiàn)金能力，確保了招商成功，一直被稱為園區(qū)行業(yè)的奇跡！

究竟是如何做到的？背后的秘訣和控制體系是什么？這套方法我總結(jié)為：體驗(yàn)式招商營銷法。具體的分享與實(shí)操技巧我會(huì)在4月26-27日的《產(chǎn)業(yè)園區(qū)爆盤招商與營銷實(shí)踐》中與大家分享！

營銷推廣抓手——“天”“地”“人”

產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的成功更在于整個(gè)營銷是可以、方向以及實(shí)際的行銷操作。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的目標(biāo)客戶群體更加狹窄、專業(yè)、分散、隱蔽，所以精準(zhǔn)投放，直接面對(duì)有效客戶，才是確保成功的關(guān)鍵。許多園區(qū)項(xiàng)目，預(yù)算了高額的廣告費(fèi)用，結(jié)果大把的錢扔出去，卻如石沉大海，效果寥寥。

園區(qū)的營銷推廣要有清晰的策略、周密的計(jì)劃、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行和合理高效的運(yùn)作流程，避免出現(xiàn)隨意性和盲動(dòng)性，使效果能實(shí)現(xiàn)最大化。我將它歸納為“天地人”三網(wǎng)，用系統(tǒng)的工具和控制方法，教團(tuán)隊(duì)如何訂目標(biāo)，追過程，拿結(jié)果，構(gòu)建營銷推廣漏斗和招商銷售漏斗，以確保招商業(yè)績目標(biāo)的必然達(dá)成。

定高價(jià)、賣高價(jià)的操作秘訣

如何讓園區(qū)物業(yè)比競(jìng)品多賣三五百？這不僅關(guān)系到現(xiàn)金流，更是影響到園區(qū)盈利與后續(xù)發(fā)展，也是以小資金撬動(dòng)園區(qū)大盤的收官之筆！我所服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，無論是標(biāo)準(zhǔn)廠房、企業(yè)獨(dú)棟還是研發(fā)辦公類物業(yè)，凡事以銷售物業(yè)招商的，其銷售價(jià)格總比競(jìng)品高那么三五百。如果一個(gè)10萬㎡的園區(qū)，就是多賣三五千萬的利潤。價(jià)格的背后是價(jià)值，小資金撬動(dòng)園區(qū)大盤的產(chǎn)品價(jià)格拔高背后是有一套塑造使用價(jià)值、體驗(yàn)價(jià)值、附加價(jià)值、品牌價(jià)值而推高定價(jià)的系統(tǒng)方法。掌握此方法，則多賣三五千萬，甚至更多不再是難題。

嚴(yán)密的節(jié)奏把控

最后，以小資金撬動(dòng)園區(qū)大盤的終極要訣，在于對(duì)整體運(yùn)營節(jié)奏和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)密把控。園區(qū)運(yùn)營猶如帶著鐐銬舞蹈，一定要控制好節(jié)奏，踩準(zhǔn)其中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，才能收放自如，游刃有余。從拿地階段的政策博弈，到招商前置的園區(qū)開發(fā)的節(jié)奏把控，從園區(qū)營銷推廣的系統(tǒng)構(gòu)建到園區(qū)的現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)運(yùn)籌，每一個(gè)階段都有其特有的節(jié)點(diǎn)，需要牢牢把控好。任何一步踏錯(cuò)，則如臨深淵，岌岌可危；但如能精準(zhǔn)把控，則能笑傲園區(qū)，獨(dú)立潮頭。

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